管理規約改正を管理会社に任せてはいけない

ハートマンカン事務所
ハートマンカン事務所は、横浜市金沢区のマンション管理士山崎清博が拠点とする事務所です。横浜市南部(保土ヶ谷区、西区、中区、港南区、南区、磯子区以南)横須賀市、三浦市、鎌倉市等に所在するマンション管理組合にとって、いつでも身近で相談しやすい「地域密着型」マンション管理士事務所を目指しています。

100年マンションという名の客船
マンションは大型客船に似ていると思います。
船は建物、船内設備はマンション設備、乗客は区分所有者。
船長は総指揮官であり先々まで航行の安全と乗客の安全を守る最高責任者。
航海士、通信士、機関士は高度な知識を駆使して船長を助けて
運航にあたり、船と船客を安全に目的地まで導きます。
ちなみに、大型客船の船長や船舶職員になるためには、
「海技士(航海)」の免許が必要で、20t以上の大型客船に乗り組む海技士には、4つの分野すべてにおいて1級または2級の免許が必要とされているようです。
目を我が国のマンションに向けてみましょう。
マンションという集合住宅は区分所有者の自治が原則で、
区分所有者で組織する管理組合がほぼボランティアでマンションの管理を行っています。
つい最近まで、国は「個人の所有物には口をはさまない」という概念でマンションをみていました。
管理組合を「権利能力なき社団」として位置付けて、区分所有者らで話し合ってうまくやりなさいと
したのです。自分のマンションを修理するだけだからそれでいいだろうといった具合です。
マンション管理の難しさや人材育成・人材不足など、管理組合が行き詰った時の社会的悪影響など
全く念頭になかったとしか思えません。
国は2001年、「マンション管理適正化法」の施行によりしくみを整備し、
それまで野放しであったマンション管理業者を登録認可制とし、
組合資金の管理方法についても整備を行い、様々な規制や罰則を制定。
同時に管理業者側に「管理業務主任者」、
管理組合側に「マンション管理士」の2つの国家資格を創設しました。
しかしながら、同法のなかでも管理組合には「マンションを適正に管理するよう自ら努めよ」
組合員には「管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めよ」の表記のみでした。
依然、努力義務としたのです。
これは2022年のマンション管理適正化法改定版に至っても変わっていません。
これまで我が国の管理組合は「マンション標準管理規約」を唯一のガイドラインとして、
これをバイブルとしてきました。
しかし、これだけではまるで教則本片手に車を運転(大型客船を操縦)するようなものです。
とても次から次へと押し寄せる難問に対応できるものではありません。
ましてや役員は輪番制で1~2年で交代していくのです。
果たして、これで将来を見通したまともな管理ができるでしょうか。
皆さんのマンションはどうですか?
もしかして「マンション管理会社に任せているから大丈夫」なんて思っていませんか。
いま全国の管理組合が抱えている建物の老朽化、住民の高齢化、資金不足、役員のなり手不足、
住民トラブル、災害対応等々の諸問題は管理会社が解決するものではありません。
彼らは運営のエキスパートですが、あくまでも管理組合の業務代行業者です。
これらの問題は、管理組合が主体となって解決していくしかありません。
しかしながら、人材不足に悩む管理組合にはあまりに荷が重過ぎます。
マンションは管理がしっかりなされていれば100年持つと言われています。
逆に管理が崩壊したら、急激にスラム化するとも言われています。
今、我が国のマンションは、まさに正念場に来ていると云ってよいでしょう。
マンション管理においては高度な知識を持つ専門家の存在が重要です。
マンションという名の大型客船の運航の安全と保全すべてを任されているのが管理組合です。
まずは気づくことから始めてください。
Topics
横浜市のマンション専門家派遣制度です。初回は無料、2回目以降は一部負担。相談回数は同一年度6回まで。「管理計画認定制度の検討」相談もできます。(年度1回)
テレビ朝日系列の北海道テレビ(HTB)がYOUTUBEにアップしている動画リンクです。マンションが直面している2つの老いの現実が紹介されています。
横浜市はマンション管理の専門家による協働事業として、管理組合役員をはじめ組合員等ご参加の方々と情報を交換しながら諸問題を解決する場として、「サポートセンター交流会」を市内18区毎で毎月開催しています。
住宅金融支援機構がHP上で手引書のダイジェスト版を公開しています。とてもわかり易く、全体像をつかむのに最適です。
横浜市マンション管理組合サポートセンター
横浜市金沢区交流会
横浜市が認定し、認定登録されたマンションには無償(横話の負担)でマンション防災アドバイザーを管理組合等に派遣する制度のHPリンクです。横浜市内マンション管理組合対象です。
about me
電機メーカー国内営業従事。90年代に500戸規模のマンション管理組合で役員を務め、大規模修繕計画をまとめる。その後、この経験を礎として研鑽し社会の役に立つべく、第2の人生でマンション管理コンサルタントになると決意。マンション管理会社勤続9年「管理業務主任者・宅地建物取引士・マンション管理士」の資格を取得し、管理組合役員、自治会役員、マンション管理会社マンションマネージャー、フロントマネージャー等を歴任・経験して今に至る。IT・デジタル系に明るく、DX化がもたらすマンション管理の革新にも関心を寄せている。趣味は散歩、写真、居酒屋巡り。
(一社)神奈川県マンション管理士会会員 横浜支部副支部長
(一社)日本マンション管理士会連合会登録マンション管理士
【日管連】マンション管理適正化診断サービス 登録・診断マンション管理士
管理組合損害補償金給付制度 登録・認定マンション管理士
【マンション管理計画認定制度】マンション管理センター・事前確認講習修了
【マンション管理適正評価制度】マンション管理業協会・評価者講習修了
横浜市マンション管理組合サポートセンター相談員 金沢区交流会座長
横浜市マンションアドバイザー
