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  • 執筆者の写真山崎清博

第三者管理(マンション管理会社による)について

更新日:2023年11月15日


管理会社による第三者管理方式は、管理組合や入居者にとってメリットがあると思いますが、デメリットも大きいと思います。


管理組合側の最大のメリットは、

何よりも面倒なマンション管理をいっさいやらなくて済むこの一点に尽きます。

特に昨今のマンション管理組合は、住民の高齢化、役員のなりて不足、組合員の無関心、建物や設備の老朽化による修繕や維持管理の仕事量の増大、それら工事の難度化、長い継続審議、長期修繕計画の立案や資金不足の問題、管理規約の改正の遅れ等々、輪番制やくじ引きで決められた新任役員にはとても手に負えない事象が多く、荷の重さと問題の多さに悩んで頭を抱えているのが実情です。


これらの管理組合にとって、管理業務の代行だけでなく、資産管理から住環境の問題まで業務執行責任がある理事会の業務や理事長(管理者)の役割まで、すべて代行してくれるという管理会社の第三者管理は、まさに天の声でしょう。



次にデメリットについて考えてみます。

(コストが掛かる)

➡今まで区分所有者同士が無償で行っていたブラインドコストが顕在化する訳ですから、当然コストは今まで以上に掛かります。お金さえ出せばやってあげるという訳です。ここが低価格なら逆に疑ってください。


(理事会がなくなる、事実上消滅する)

 ➡管理会社が提唱する第三者管理の多くは理事会廃止型です。つまり、組合員が参画するのは、年に1度の定期総会と臨時総会だけになります。


(無関心な組合員ばかりになる)

 ➡当然そうなります。情報は管理会社次第です。


(監視機能が緩む)


 ➡理事会が存在しないので、当然監視機能は緩みます。総会での賛否投票になります。唯一組合員が担当することになる監事の業務監査にも限界があります。会計監査も同様です。不正な行為があっても目が届かないことがあります。監事の責任は更に重くなります。


(解約決議が難しい)

 ➡解約決議のための臨時総会も組合員1/5の合意を取らねば招集できません。規模の大きいマンションで容易なことではありません。管理会社が個人情報を盾に連絡先の開示に協力しないことも考えられます。


(利益相反が生まれる)

 ➡管理会社がマンションの管理者=理事長になるということは、利益相反する管理会社と管理組合の双方の代理になるということです。これを総会で承認したということは、費用の申請をする者に通帳とハンコを渡して、自由に使っていいと言うことと同じです。

更に、委託された業者が、自身の利益を優先した工事の発注をしても監視は行き届きません。例えば、見積金額を膨らませたり、バックマージンを受け取って特定の会社に発注したり、不必要な工事を行ったりする場合などです。一概には言えませんが、区分所有者の利益は管理会社の不利益になるケースは数多く発生します。



それでも私はマンション管理会社による第三者管理を否定しません。

世の中には、どうしても他の解がみつからないマンションが存在するからです。


第三者管理業務委託の契約にあたり、以下に挙げる契約交渉を推奨します。

これがないと管理組合の資金が尽きた時、管理会社は逃げ出します。

・契約期間を長期、できれば15年以上とする。

・管理会社からの一方的な解約を認めない。

・原則として解約申し出は1年前、次の管理会社が決まるまで業務は継続する。

要するに、利益相反であろうとなんであろうと、同じ船に乗って、運命共同体、お互いに何があっても心中する覚悟を示せということです。任せるという事はそういうことではないでしょうか。これで相手のホンネがわかります。結婚みたいですね。

本当は管理組合保護の法整備が望ましいのですが、待っていられません。

そこまでしないと資産を預けられません。


相手がその気になれば法外な値上げをふっかけてくることが考えられるので、

これでも十分ではありませんが、この交渉を重ねることで

管理会社があなたのマンションを守ってくれる可能性は高くなるでしょう。


それでも早まってはいけません。

一度ご相談ください。







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