なぜ、マンション管理士のコンサルタントが必要なのか

それはあなたのマンションを限界マンションにしないためです。

あなたはご自分のマンションの管理について問題点を把握していますか。
なんとなくうまく回っている、特に大きな問題はない、そう思っていらっしゃいませんか。

今、全国の多くのマンションが陥っている深刻な問題についてお話ししましょう。
大きく分けて６つあります。

＜マンションが抱える６つの問題＞

①管理会社依存
②理事・役員のなり手不足
③住人の高齢化
④建物・設備の老朽化
⑤資金不足
⑥共同の利益に反するトラブル

余りにも多くてひとつひとつが複雑で、一度でも管理組合の役員を務めたことのある方ならば即Ｕターンしたくなりますが、どれひとつ放置できない問題ばかりです。

現実を見ずに放置すればいずれ資産価値低下、将来は限界マンションへ必至となります。

実はこれが昨今、報道されるようになってきた忍び寄る自覚のないマンション危機なのです。

今、あなたと同じマンションに住む区分所有者の皆さんはご自分のマンションの管理についてどう思っていらっしゃるでしょう。

・マンションの管理なんてどうせ誰かがやってくれる
・自分は専門家でもないし知識もない、役員が回ってきたら任期終了までじっと我慢
・いつか売り抜けるか賃貸に出す、真剣に考えるなんて永住者がやればいい
・マンションの将来なんて考えない、そんなに長く生きちゃいない
・管理会社にお金払っているから大丈夫

残念なことですがこのような考えの方が多いマンションの管理組合は活動が滞り、何も決めようとせず問題を先送りする傾向があります。

しかし、老朽化、高齢化という２つの老いは誰にでもどこのマンションにも平等に確実にやってきます。ここを何もせず他人任せや管理会社任せにしていると、結果としてすべてが手遅れになってしまいます。昨今話題の限界マンションです。

管理会社についてお話ししましょう。

マンション管理会社は「本来、管理組合の組合員がやるべき業務と作業」を肩代わりするのが仕事です。やるのは委託された作業。つまり管理組合が「頭」で考え指示を出し、管理会社は「目・手・足」となって働くのが任務です。

管理費や修繕積立金の会計、出納もとより清掃・管理人・設備の保守点検、保険の契約・請求、住民への情報伝達、理事会・総会運営補助等々、あらゆる面倒ごとを管理組合に代わってこなしてくれる大変ありがたい存在です。でもそれはあくまで管理組合から託された代行業務です。設備の調子が悪いとの報告を受けて「修理」「交換」「様子見」の決断を下すのは管理組合です。様子見の判断をした結果、最悪にも重大な漏水やエレベーター・機械式駐車場の事故が起きたらその責任は管理組合にあります。管理会社には報告・通知の義務と善管注意義務がありますがそこまでです。

これを「委託契約」と言います。マンション管理適正化法で定められています。基本１年契約で更新のたびに重要事項説明等の手続きが必要で、その都度契約書を取り交わします。実は３ヶ月以上前に書類で通告すれば、お互いがいつでも契約解消できる契約なのです。消費者保護の見地からそうなっています。これを忘れてはなりません。

『うちの管理会社はうちの身になって考えてくれない』という苦情を聞くことがありますが、管理会社はマンションの将来の資産価値や管理の健全化を考える存在ではありません。ましてや管理組合の身になって苦言を呈するようなことはまずありません。

管理会社が前向きに指導や助言をしてくれるというのは都合のいい期待や思い込みに過ぎません。そういう管理会社が全く無いとは言いませんが、管理会社は営利を追求する企業です。自社の利益にならないことを提案することはありません。これで管理会社を責めるのは責任転嫁、筋違いなのです。（このケース、実は多かったりします）

管理会社の営業マンは一人で何件ものマンション管理組合を掛け持ちしています。会社にもよりますが受注ノルマを持っています。たとえあなたのマンションをよく知っていても、儲からないこと、面倒なこと、会社や仕事の足かせになることはしないと思ってください。でもそれを責めてはいけません。

最近、管理会社から解約を通告されるマンションが続出しています。資金力を失った古いマンションや手間が掛かる面倒な管理組合のマンションに被害が多いようです。すべての管理会社がそうではありませんが『うま味』がなくなれば縁を切る(切られる）、これが現実なのです。

あなたのマンションは大丈夫ですか。

自分は志高く、リーダーシップがあるしマンションの知識もある、いつも勉強しているから俺に任せれば大丈夫だ。管理会社だってちゃんと使ってみせる。

すばらしいですね、でも果たしてそうでしょうか。そういう人物に向けられる周囲の目は殆どが独善、知識の偏り、利益相反の疑いといったものになるのが普通です。また年齢や病気などの理由で突然退任されると、他人任せ体質が定着してしまって誰も後任をやりたがらない、やってもできないなどお手上げ状態になってしまうことがあり、結果的に組合運営のリスクが増大したりします。

＜自分たちの資産は自分たちで守る＞

ここまでマンション管理会社がまるで性悪なように書いてきましたが、決してそうではありません。管理会社は管理組合にとって面倒な仕事を専門的な知識を駆使して引き受けてくれる有能な助手のような存在です。もし、あなたのマンションが管理会社の言いなりになっていたら、それはひとえに自分の財産であるマンションの管理に無関心で他人任せでなんとかなるという考えが引き起こした結果なのです。

マンション管理会社は正しく使えばあなたのマンションの最高の助手になるでしょう。うまく使わなければもったいない。双方ウィン-ウィンの関係を構築すべきです。

そしてあなたのマンションには、管理会社と別にあなたのマンションの味方になって管理会社以上の知識と経験と見識を持って、常にあなたのマンションに寄り添うパートナーが必要なのです。

ヨーロッパでは国によって手法は違いますがこのような外部専門家や専門機関の活用が普通です。

マンションの老朽化、住民の高齢化は確実に進みます。今、判断を間違えれば取り返しつかないものになるでしょう。あなたのマンション管理組合がすぐにでもやらなければいけないことを２つ挙げます。

一つ目は、無駄な支出を抑え、収入を図ることによって得られる資金力です。これは将来の老朽化に対する備えであり、マンションの資産価値がこれで決まります。
高齢化で年金族が増えれば資金力は低下します。今のうちに備えておかなければいけません。

二つ目はマンション管理に対する組合員の意識向上です。マンションは集合住宅です。所有者全員が『自分たちの城は自分たちで守る』という意識を持つようになって初めて管理組合は機能し、理事役員なり手不足問題や高齢化問題の糸口が見えてくるのです。意識改革は長い道のりですがやらなければなりません。

新耐震基準のマンションなら正しい修理保全を続けていけば１００年は持つと言われています。冒頭にあげた６つの問題に対して、正しい目線で長い目で見てやるべきことをやる。
これがあなたのマンションの資産価値を守る肝なのです。

あなたがマンション所有を望んだ理由はなんでしょうか。
あなたのマンションの修繕積立金は充分にあるでしょうか。

資産価値を守る、限界マンションにしない。
真剣に考えてみてください。

＜マンション管理士のコンサルタントが必要な理由＞

マンション管理組合は決断の連続です。それは一国一城の政治にも似ています。

例え難解な問題であってベストの正解は無いにしても、常にベターな判断を組合員の合意・納得のもとに進めていかねばなりません。時には反対意見に立ち向かい説得しなければならない場面もあります。

管理組合と管理会社とも利益相反しない第三者であって、マンション管理適正化法第四条に管理組合側に立てと定められた国家資格のもと、日々研鑽し様々な最新の業界情報と豊かな経験とを併せ持つマンション管理士があなたマンションのパートナーとなります。
国のガイドラインに沿った管理の手法、組合の運営方法、管理会社との付き合い方、適切な修繕の選択方法、資金計画の在り方を指導・助言します。

誰が気付き、誰が動き、誰が変えるか、やることは山ほどあります。